作为共同创立特斯拉公司、彻底改变电动汽车行业并将火箭送入太空的连续创业者，埃隆·马斯克并不以房地产大师而闻名。 但最近，这位亿万富翁一直在为该行业敲响警钟。

“商业地产正在迅速崩溃，”马斯克在最近的一条推文中说。 “接下来是家庭价值。”

他在 4 月份接受前福克斯新闻人物塔克卡尔森采访时详细阐述了这一可怕的预测。

“我们真的没有看到商业地产的下滑。 这更像是一个铁砧，而不是鞋子，”马斯克说。 “因此，到目前为止我们所看到的情况实际上还没有——只是房地产投资组合略有退化。 但在我看来，这将在今年晚些时候成为一件非常严肃的事情。”

特斯拉首席执行官指出，在家工作的趋势已大大减少了全球办公楼的使用。 这对商业地产来说不是好兆头。

“目前几乎所有城市的商业地产空置率都创历史新高，”马斯克说。

但并非所有商业地产都是平等的。 这是一种可能比其他类型的房产更防震的房产。

医疗办公楼
根据商业房地产经纪公司 Marcus & Millichap 最新的办公室全国报告，医疗办公室因其业务性质而面临“较少的阻力”。

报告称：“虽然大多数医疗办公室租户都采用了某种程度的虚拟工作，但混合互动是对亲自就诊的补充，而不是取而代之。”

换句话说，虽然远程工作趋势改变了办公物业的格局，但由于需要亲自就诊，医疗办公楼仍然发挥着重要作用。

另一个有助于医疗办公室弹性的引人注目的因素是美国的人口老龄化。 在美国，每天约有 10,000 名婴儿潮一代达到 65 岁，随着人们年龄的增长，对医疗服务的需求往往会增加。

该报告称，这种人口趋势可能会成为长期空间需求的后盾。

要了解医疗办公楼的弹性如何，请查看 Riverside-San Bernardino。 该报告强调，预计该地区“到 2023 年将在美国主要市场中保持最低的传统办公室空置率”，部分原因在于“强劲的医疗办公室基本面”。

“3 月份这里的医疗办公室空缺率为 6.8%，”报告称。

参与其中
医疗办公楼可能是一项重大投资，通常需要大量资金才能获得。 好消息？ 您不一定要购买整栋建筑。 如今，投资者有多种参与方式。

例如，一些公开交易的房地产投资信托基金 (REIT) 拥有医疗办公室物业。 投资者可以通过购买这些 REITs 的股票来接触该细分市场。

以下是华尔街认为特别有吸引力的两个。

Healthcare Realty Trust Inc.（纽约证券交易所代码：HR）：Healthcare Realty Trust 是一家专注于医疗办公楼和门诊设施的房地产投资信托基金。 该公司的投资组合包括 35 个州的 715 处房产，总面积约为 4180 万平方英尺。

值得注意的是，72% 的房产位于医院校园内或附近。 房地产投资信托基金支付每股 31 美分的季度股息，相当于年收益率为 6.7%。 巴克莱银行分析师 Steve Valiquette 对 Healthcare Realty Trust 的评级为增持，目标价为 25 美元，意味着潜在上涨空间为 34%。

Ventas Inc.（纽约证券交易所代码：VTR）：Ventas 是一家关注范围更广的医疗保健房地产投资信托基金。 该公司在美国、加拿大和英国拥有 1,200 多处房产，其投资组合涵盖老年生活社区、医疗办公室和门诊设施和医院，以及生命科学、研究和创新资产。 该股票的年股息收益率为 4.1%。 Mizuho 分析师 Vikram Malhotra 对 Ventas 的评级为买入，目标价为 53 美元。 由于今天股价为 43.70 美元，该价格目标意味着潜在上涨 21%。

收入投资者被吸引到房地产投资信托基金是因为它们是股票市场上一些收益较高的名字。 但请记住，公开交易的房地产投资信托基金——包括那些专注于医疗资产的房地产投资信托基金——仍然会受到股市涨跌的影响。 如果您不喜欢与公开交易的 REITs 相关的波动性，请注意还有私人市场选项允许散户投资者将医疗办公楼添加到他们的投资组合中。

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