在提供投资者回报方面，黑石房地产投资信托基金 (BREIT) 被称为美国最大、最可靠的私人持有的房地产投资信托基金之一。 然而，事实证明，2023 年对房地产投资者来说是艰难的一年，黑石集团也未能幸免。 截至 2023 年 5 月 1 日，黑石集团宣布限制投资者从其价值约 700 亿美元的房地产投资信托基金中提款。

此举并非新趋势，因为自去年 11 月以来，黑石集团一直在限制投资者的月度提款。 Blackstone 标准股东协议中的一项条款允许公司在提款请求总额超过基金资产净值的 5% 时限制提款。 对于陷入困境的房地产市场来说，这可以被视为时代的标志，黑石集团尚未就何时可以满足所有投资者的赎回要求发布估计。

Blackstone 投资者在 4 月份总共要求赎回 45 亿美元，但该基金只批准了赎回总额中的 13 亿美元 (29%)。 3月份，投资者还要求赎回总额45亿美元，仅基金释放资金6.66亿美元，占总金额的15%。

因此，Blackstone 并不一定完全没有支付，而是前往退出大门的投资者可能不得不排队等候才能兑现。 黑石对投资者赎回行使限制条款是可以理解的，但这一消息对投资者来说是一个沉重的打击，他们中的许多人在过去几个月里一直在应对房地产市场下滑的影响。

不难想象，最近提出赎回请求的许多投资者都将 Blackstone 视为他们的避风港房地产投资信托基金——当其他房地产和投资持股开始表现不佳时，他们可以依赖它。 商业房地产市场的整体趋势下降有几个原因，其中最重要的是美联储稳步加息。

为什么黑石现在正在遭受苦难？
由于商业房地产的融资方式，加息对商业房地产市场的打击尤为严重。 自 2008 年以来，房地产投资信托基金、开发商和基金经理利用处于历史低位的利率大举借贷，因为这使他们能够大幅增加投资组合的规模。 然而，商业房地产的大部分借款依赖于短期融资，例如可调整利率抵押贷款 (ARM) 或 15 年期抵押贷款，这些抵押贷款需要在资产生命周期的某个时间点进行再融资。

只要利率保持在低位，再融资的需求就不是问题。 许多商业资产的备考预算假设利率较低，这有助于 REITs 支付可观的股息，同时也便于再融资或将资产以盈利的方式出售给另一个可以以低利率借钱购买的 REITs .

当美联储试图抵御通货膨胀导致利率开始飙升时，一段宽松的融资条件和能够快速清算资产或在翻新后将其扭亏为盈的时期变成了过去的美好时光。 新的现实让 Blackstone 和许多其他 REITs 措手不及。 黑石和其他投资者现在面临的问题是，麻烦会持续多久，会变得多糟？

未来几年可能会有数千亿美元的商业房地产资产进行再融资，而他们已经不可能以基金经理计划的对投资者友好的利率完成这些再融资 . 一些最可怕的预测是大规模屠杀，取消抵押品赎回权和资产价值暴跌让人想起 2008 年。

其他预测者并不那么悲观。 他们认为，市场将会出现调整，但 2008 年之后对银行施加的更高流动性要求应该能够在出现商业止赎浪潮时避免大规模银行倒闭。

部分增加的流动性要求对地区性银行有所放宽（经过广泛的游说努力），此举可能导致几家地区性银行倒闭，最引人注目的是 First Republic Bank，该银行被监管机构接管并最终被出售 上个月给摩根大通。

房地产投资者和房地产投资信托基金的未来是什么？
那么，Blackstone 和 REIT 投资者的长期前景如何？ 它可能介于当今市场最可怕的预测和最乐观的预期之间。 至少，未来几年可能是一段坎坷的旅程，但投资者应该记住一件重要的事情——房地产的历史表现表明它是一种有弹性的资产，在提供回报方面是一种可靠的资产。

经营像 Blackstone 这样的房地产投资信托基金的人精通各自的领域，并拥有可靠的业绩记录。 随着他们习惯新常态，下一阶段的交易和收购将更多地反映投资者在收购、机会成本和投资者回报方面面临的新现实。

就投资者而言，他们需要保持耐心并加强尽职调查。 与此同时，他们可能希望考虑公开交易的房地产投资信托基金或其他投资，例如代币化房地产投资，这将使他们在需要时变现投资资本方面具有更大的灵活性。 然而，房地产不太可能不再是一个重要的投资领域。

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